Auparavant, les particuliers payaient l’impôt sur la vente de biens immobiliers au taux de 13%. Depuis le 1er janvier de l’année dernière, un taux supplémentaire de 15%. En 2026, ces conditions restent en place.
Nous vous indiquons quand l’obligation de payer l’impôt sur le revenu des personnes physiques prend naissance, dans quels cas la taxe sur les ventes ne doit pas être payée et comment calculer l’impôt et le réduire.
Règles de paiement de l’impôt sur la vente d’un appartement en 2026
Calcul de l’impôt sur le revenu des personnes physiques dans les transactions immobilières
Lors de la vente d’un appartement et d’autres biens immobiliers, l’impôt sur le revenu des personnes physiques doit être payé si l’objet est détenu pendant une période inférieure à la durée maximale de détention (trois à cinq ans). Après la vente d’un appartement, il est nécessaire d’introduire une déclaration 3-NDFL avant le 30 avril de l’année suivante. Vous pouvez le faire en ligne via votre compte personnel sur le site du Service fédéral des contributions. La déclaration indique les revenus qui ont été perçus lors de la vente et le montant de la déduction. Si la déduction ne couvre pas l’impôt, celui-ci doit être payé avant le 15 juillet. Par exemple, si un appartement a été vendu en 2025, une déclaration doit être soumise avant le 30 avril 2026, et de payer l’impôt dû avant le 15 juillet 2026.
Le principal changement concernant le paiement de l’impôt sur la vente de biens immobiliers est lié au passage à un barème d’imposition progressif. En 2025, un barème à deux niveaux est introduit pour l’impôt des personnes physiques sur les transactions immobilières :
13% – sur les revenus jusqu’à 2,4 millions de roubles ;
15% – avec des revenus supérieurs à 2,4 millions RUB
« Cependant, la taxe elle-même n’est pas payée sur la totalité du montant reçu de la vente, mais sur la différence entre la valeur d’achat et la valeur de vente. C’est pourquoi certains citoyens essaient de tricher et, afin de réduire la taxe, inscrivent dans le contrat un montant incomplet de la transaction. Cela ne vaut pas la peine, car les inspecteurs des impôts comparent la valeur de vente des appartements à leur valeur cadastrale », a déclaré Elvira Mityukova, docteur en économie, associée directrice de l’Academy of Successful Business Group of Companies.
En 2025, comme les années précédentes, à partir de 2022, la déclaration 3-NDFL ne peut pas indiquer les revenus provenant de la vente de biens immobiliers, si ceux-ci sont en votre possession depuis moins de trois ou cinq ans, à condition que les revenus provenant de la vente des biens immobiliers ne soient pas inférieurs à la valeur cadastrale de ces biens. ne dépasse pas 1 million de roubles, et pour les autres biens (garages, voitures, etc.) 250 mille roubles. Cette limite s’applique aussi bien à un grand objet qu’à plusieurs objets peu coûteux. L’essentiel est que la limite ne soit pas dépassée.
Coefficient régional
À partir de 2025, les régions ont été autorisées à augmenter le coefficient qui s’applique à l’évaluation de la base d’imposition pour la vente d’un bien immobilier. Désormais, en cas de vente d’un bien immobilier en dessous de sa valeur cadastrale, le montant minimum du revenu imposable est déterminé comme la valeur cadastrale multipliée par un coefficient 0,7. Mais à partir de 2025, une disposition du code des impôts est entrée en vigueur qui donne aux régions le droit d’augmenter ce coefficient jusqu’à 1.
« Cela signifie que le montant total de la valeur cadastrale peut être utilisé comme base d’imposition sur décision des autorités régionales », a déclaré Tatiana Shkolnaya, directrice adjointe de l’Institut de gestion fiscale et d’économie immobilière de l’École supérieure d’économie de l’Université nationale de recherche.
Comment calculer le montant de l’impôt
Si l’on parle de la taxe sur la vente d’un appartement, elle est calculée selon une formule simple : (REVENU DE LA VENTE D’UN APPARTEMENT – 1 million de roubles) × 13 % (15 %) = impôt sur le revenu des personnes physiques. 1 million de roubles. – est le montant maximum de la déduction fiscale par laquelle les revenus perçus lors de la vente de maisons d’habitation, d’appartements, de chambres, de datchas, de chalets de jardin, de terrains et de parts de ces biens peuvent être réduits.
La base imposable est le maximum de deux valeurs : le prix de vente d’un appartement ou d’une chambre. 70% de la valeur cadastrale d’un appartement.
Dans ce cas, la valeur cadastrale est déterminée au 1er janvier de l’année de la vente de l’appartement.
Par exemple, le citoyen Petrov a acheté un appartement pour 5 millions de roubles et l’a vendu pour 5,5 millions de roubles. Ainsi :
- 5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000.
- IMPÔT SUR LE REVENU DES PERSONNES PHYSIQUES : 4 500 000 × 13 % = 585 000 ₽.
Déduction du montant des dépenses liées à l’achat d’un appartement
Dans ce cas, l’impôt n’est effectivement perçu que sur le bénéfice tiré de la revente. À cette fin, les dépenses réelles (documentées) directement liées à l’achat sont prises en compte. Dans certaines situations, cette solution est plus favorable qu’une déduction.
Par exemple, Petrov a vendu un appartement pour 5 millions de roubles (acheté pour 4,5 millions de roubles). Le calcul de l’impôt sur la vente serait donc le suivant :
- 5 000 000 – 4 500 000 = 500 000.
- IMPÔT SUR LE REVENU DES PERSONNES PHYSIQUES : 500 000 × 13 % = 65 000.
Nous donnons également un exemple de calcul de l’impôt sur le revenu des personnes physiques au taux de 15 %, a ajouté Elvira Mityukova :
Petrov a vendu son appartement non pas pour 5 millions de roubles, mais pour 8 millions de roubles. Dans ce cas, le calcul de l’impôt sur la vente serait le suivant :
- 8 000 000 – 4 500 000 = 3 500 000.
- IMPÔT SUR LE REVENU DES PERSONNES PHYSIQUES : 2 400 000 × 13 % = 312 000.
(3 500 000 – 2 400 000) × 15% = 165 000. Total à payer : 477 000.
Calculateur d’impôts
Quand le revenu de la vente d’un appartement n’est pas imposable
L’obligation de payer l’impôt sur la vente d’un bien immobilier est liée à la période de propriété (à partir du moment de l’enregistrement des droits de propriété). Vous ne devez pas payer d’impôt sur la vente d’un bien immobilier si vous en êtes propriétaire depuis plus longtemps :
- trois ans – reçu en héritage ou en cadeau de la part de parents, en vertu d’un contrat de location, privatisé ou le seul logement ;
- cinq ans – Pour les autres cas ;
- l’appartement est vendu au même prix qu’il a été acheté et ce montant n’est pas inférieur à 70% de la valeur cadastrale ;
- Si l’appartement (colocation, chambre) vaut moins de 1 million de roubles.;
À partir du 1er janvier 2022, les familles avec deux enfants ou plus seront exonérées de l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP) lors de la vente d’un bien immobilier résidentiel, quelle que soit la durée de détention de ce bien. Dans ce cas, l’argent reçu de la vente doit être utilisé pour améliorer les conditions de vie.
Dans tous les autres cas, l’impôt sur le revenu des personnes physiques est prélevé sur le revenu de la vente d’un appartement.
Nuances de la durée minimale de détention
À partir du 1er janvier 2025, le délai de possession des parcelles en cas de fusion, d’attribution d’une part ou de partage est réputé courir à partir de la date d’enregistrement de la parcelle d’origine. Auparavant, dans ces cas, le délai de possession était calculé à partir de la date de naissance du titre de propriété des nouvelles parcelles. L’innovation permettra d’obtenir un avantage en matière d’impôt sur le revenu (impôt sur le revenu des personnes physiques) lors de la vente de ces terrains plus tôt que ce qui est actuellement autorisé. Lors de la vente de parts constituées à la suite d’un partage, d’un réaménagement ou d’une reconstruction, la période de propriété des locaux d’habitation constitués est également calculée à partir de la date d’enregistrement du titre de propriété du bien immobilier d’origine. Pour les actionnaires, la période minimale de propriété d’un logement, après laquelle le revenu n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques lors de sa vente, est déterminée à partir de la date d’achat de l’appartement.
Comment réduire l’impôt sur la vente d’un appartement ?
La législation russe prévoit des avantages qui peuvent réduire de manière significative la base imposable, c’est-à-dire le montant payé pour l’appartement. Le code des impôts prévoit plusieurs possibilités de déduction. Par exemple, les revenus provenant de la vente d’un bien immobilier peuvent être réduits des coûts liés à son acquisition. Pour en bénéficier, vous devez documenter les coûts d’achat de l’appartement. En règle générale, les documents suivants sont fournis pour confirmer les dépenses : le contrat de vente et d’achat et le certificat d’acceptation, les reçus de caisse, les chèques de marchandises et d’argent, les relevés bancaires, les ordres de paiement, les reçus du vendeur à la réception des fonds et autres.
La déduction immobilière permet de réduire la base imposable du montant des revenus tirés de la vente d’un bien immobilier au cours d’une année civile. Le code des impôts de la Fédération de Russie fixe la limite supérieure de la déduction au montant de 1 million de roubles.
En d’autres termes, si vous avez vendu un appartement pour 10 millions de roubles au cours de l’année, vous pourrez réduire la base imposable à 9 millions de roubles. Si vous avez vendu deux appartements (l’un pour 5 millions de roubles, l’autre pour 10 millions de roubles), le montant total du revenu imposable sera de 14 millions de roubles (5 millions de roubles + 10 millions de roubles – 1 million de roubles = 14 millions de roubles). Si votre revenu provenant de la vente de l’appartement est inférieur à 1 million de roubles, vous ne devez pas payer d’impôt sur le revenu des personnes physiques. « Il n’est pas possible d’appliquer simultanément le régime « revenus moins dépenses » et la déduction d’un million de roubles », explique Elvira Mityukova.
Alexandra Stirmanova, S&K Vertical Law Office :
– Le code des impôts de la Fédération de Russie prévoit deux possibilités de déduction.
1. Appliquer une déduction d’un montant fixe
Il est à noter que la déduction fiscale forfaitaire s’applique au propriétaire et non au bien. Par exemple, si un propriétaire a vendu plusieurs types de biens au cours de l’année, la limite de déduction s’applique à l’ensemble des biens, et non à chacun d’entre eux séparément. Pour pouvoir appliquer la déduction, une déclaration d’impôt et les documents confirmant la vente du bien, ainsi que les documents permettant au propriétaire d’appliquer la déduction, doivent être remis au Service fédéral des contributions du lieu de résidence au plus tard le 30 avril de l’année qui suit l’année de la vente.
2. Attendre l’expiration de la période minimale de détention
Comme option supplémentaire pour minimiser la charge fiscale, nous pouvons envisager la troisième option. La question la plus fréquente que se posent les contribuables est la suivante : quand est-il possible de ne pas payer d’impôt sur la vente d’un appartement ?
Réponse : L’impôt sur le revenu des personnes physiques ne s’applique pas à la vente d’un appartement que vous avez possédé pendant une période supérieure à la durée minimale de détention fixée par le code des impôts. En règle générale, la période minimale de détention est de cinq ans. Il convient toutefois de garder à l’esprit qu’il existe des exceptions dans certaines situations. Par exemple, si le droit de propriété est obtenu par héritage ou en vertu d’un contrat de donation d’un membre de la famille et/ou d’un proche du contribuable, la période de détention de trois ans s’applique.
Différentes nuances dans l’application et le calcul de l’impôt sur la vente d’un appartement
Lors du calcul de l’impôt sur la vente d’un appartement, il peut y avoir des nuances dans le calcul, la période de validité, les avantages et d’autres règles. Un avocat a analysé les règles de calcul et d’application de l’impôt des personnes physiques sur les biens immobiliers.
Alexandra Voskresenskaya, avocate chez Yukov & Partners :
Taxe sur la vente d’un appartement hérité
– Lors de la vente d’un bien immobilier reçu par héritage, l’alinéa 2, paragraphe 1, de l’article 228 du code fiscal de la Fédération de Russie prévoit que les personnes physiques sont tenues de payer l’impôt sur la vente des biens dont elles sont propriétaires. Les objets soumis à l’impôt comprennent les biens immobiliers. Parallèlement, l’article 217 du TCRF prévoit que les citoyens sont exemptés du paiement de l’impôt sur les biens immobiliers si l’objet en question a été en leur possession pendant une période limite minimale, qui est à ce jour de trois ans.
La lettre du ministère des Finances du 30 juillet 2020 № 03-04-05/66879 précise que pour les héritiers, cette période commence à partir de la date d’enregistrement de leurs droits dans l’USRN (sur la base du certificat de droit à l’héritage), indépendamment de la période pendant laquelle le bien immobilier était précédemment en possession du testateur. En outre, conformément à l’article 220 du code des impôts de la Fédération de Russie, lors de la vente d’un bien immobilier après le 1er janvier 2019, les citoyens ont le droit de bénéficier d’une déduction fiscale basée sur le montant des dépenses documentées pour l’achat d’un bien immobilier, mais ne dépassant pas 1 million de roubles.
Pour les héritiers, il y a une nuance : une déduction fiscale peut être obtenue à partir des dépenses encourues par le testateur pour l’acquisition de biens immobiliers, si le testateur lui-même n’a pas exercé ce droit de manière indépendante de son vivant.
